Rumah Murah Sehat sebagai sebuah impian sebenarnya bisa diwujudkan jika kita bisa mencermati komponen-komponen biaya dalam membangun rumah. Menurut saya pribadi ada 3 hal yang menjadi komponen utama sebuah rumah yaitu :
1. Faktor Tanah/Land
2. Faktor Produksi/Production
3. Faktor Aturan dan Undng-Undang/Regulation
1. Faktor Tanah
Membangun rumah pasti membutuhkan space berupa sebidang kavling tanah dengan ukuran tertentu, misalnya saja ukuran panjang 6 meter dan lebar 10 meter sehingga luasnya 60 meter persegi. Tanah harus dibeli dengan uang, maka pembangunan rumah murah harus memperhitungkan biaya tersebut. Kisaran harga tanah akan sangat dipengaruhi oleh faktor lokasi, misalnya saja jarak dari pusat kota maupun seberapa tingkat aksesibilitas berupa jalan menuju lokasi. Mungkin saja harga tanah murah namun jika jaraknya jauh ya tidak sebanding dengan biaya transportasi ke tempat kerja. Disini pemerintah bisa mengantisipasinya dengan membuat perencanaan kota jangka panjang. Misalnya dengan membuat jaringan jalan/kereta api sebagai akses dari lokasi perumahan ke pusat kota, ataupun dengan membangun kota mandiri/kota satelit sehingga bisa memecah konsentrasi kepadatan kota. Ingat bahwa semakin padat kota, maka permasalahannya pun semakin kompleks dan sama artinya membutuhkan anggaran rutin yang tidak sedikit buat pemerintah.
Kondisi dan kontur tanah juga sangat mempengaruhi apakah tanah sudah matang siap dilakukan konstruksi ataukah harus dilakukan urugan dan perataan lahan yang tentunya membutuhkan extra cost. Apabila kontur tanah berbukit-bukit maka bisa diantisipasi dengan penerapan split level pada siteplan perumahan, seperti halnya sawah terasiring. Jangan memilih lokasi tanah yang murah, tapi ternyata rawan bencana banjir/longsor. Penghematannya tidak sebanding dengan resikonya.
2. Faktor Produksi
Nah, secara umum faktor produksi adalah komponen terbesar dalam membangun sebuah rumah. Asumsikan saja bahwa disini kisaran harga tanah sudah wajar, tidak semahal harga tanah di kawasan bundaran HI Jakarta, kalau disana sih maka faktor produksi rumah tidak sebanding dengan faktor pembelian tanah..hehehe..
Coba dicermati apa-apa yang diperlukan dalam prosuksi rumah, yaitu :
A. Material
B. Upah Pekerja
Untuk material, sebaiknya dipilih bahan-bahan yang murah tapi kuat dan awet. Selain itu pilih material yang tidak membutuhkan banyak tahap dalam finishingnya. Disini karena yang diimpikan adalah rumah murah sehat, maka saya membatasi pada pembicaraan struktur rumah sederhana 1 lantai dengan luas misalnya saja tipe 36.
1. Faktor Tanah/Land
2. Faktor Produksi/Production
3. Faktor Aturan dan Undng-Undang/Regulation
1. Faktor Tanah
Membangun rumah pasti membutuhkan space berupa sebidang kavling tanah dengan ukuran tertentu, misalnya saja ukuran panjang 6 meter dan lebar 10 meter sehingga luasnya 60 meter persegi. Tanah harus dibeli dengan uang, maka pembangunan rumah murah harus memperhitungkan biaya tersebut. Kisaran harga tanah akan sangat dipengaruhi oleh faktor lokasi, misalnya saja jarak dari pusat kota maupun seberapa tingkat aksesibilitas berupa jalan menuju lokasi. Mungkin saja harga tanah murah namun jika jaraknya jauh ya tidak sebanding dengan biaya transportasi ke tempat kerja. Disini pemerintah bisa mengantisipasinya dengan membuat perencanaan kota jangka panjang. Misalnya dengan membuat jaringan jalan/kereta api sebagai akses dari lokasi perumahan ke pusat kota, ataupun dengan membangun kota mandiri/kota satelit sehingga bisa memecah konsentrasi kepadatan kota. Ingat bahwa semakin padat kota, maka permasalahannya pun semakin kompleks dan sama artinya membutuhkan anggaran rutin yang tidak sedikit buat pemerintah.
Kondisi dan kontur tanah juga sangat mempengaruhi apakah tanah sudah matang siap dilakukan konstruksi ataukah harus dilakukan urugan dan perataan lahan yang tentunya membutuhkan extra cost. Apabila kontur tanah berbukit-bukit maka bisa diantisipasi dengan penerapan split level pada siteplan perumahan, seperti halnya sawah terasiring. Jangan memilih lokasi tanah yang murah, tapi ternyata rawan bencana banjir/longsor. Penghematannya tidak sebanding dengan resikonya.
2. Faktor Produksi
Nah, secara umum faktor produksi adalah komponen terbesar dalam membangun sebuah rumah. Asumsikan saja bahwa disini kisaran harga tanah sudah wajar, tidak semahal harga tanah di kawasan bundaran HI Jakarta, kalau disana sih maka faktor produksi rumah tidak sebanding dengan faktor pembelian tanah..hehehe..
Coba dicermati apa-apa yang diperlukan dalam prosuksi rumah, yaitu :
A. Material
B. Upah Pekerja
Untuk material, sebaiknya dipilih bahan-bahan yang murah tapi kuat dan awet. Selain itu pilih material yang tidak membutuhkan banyak tahap dalam finishingnya. Disini karena yang diimpikan adalah rumah murah sehat, maka saya membatasi pada pembicaraan struktur rumah sederhana 1 lantai dengan luas misalnya saja tipe 36.
Struktur Pondasi Rumah
Pondasi batu kali atau pondasi menerus adalah umum dikenal sejak jaman belanda karena kuat dan awet, tapi untuk membuat pasangan batu kali sesuai standar minimal kedalaman 60 centimeter butuh tahap galian, pasangan batu kali dan urugan kembali. Setelah itu masih harus dibuat balok sloof ukuran 15/20 cm sepanjang pondasi sebelum dipasang dinding. Kalau ada batu kumbung maka bisa pula memakai pondasi batu kumbung karena menyusun pondasi menerus batu kumbung dengan dimensi 25x25cm jauh lebih cepat daripada pondasi batu kali yang harus memecah dan memilih-milih ukuran batu kali yang sesuai. Selain itu material batu kali juga bisa disubstitusi dengan pondasi setempat berupa straus pile atau minipile dengan kedalaman 150-200 cm, kemudian diatasnya bisa dipasang panel sloof prefab dengan dimensi lebih lebar supaya lebih kuat untuk menahan struktur bangunan.
Struktur Dinding Rumah
Material bata merah, mungkin saja kuat dan awet tapi membutuhkan banyak tahap mulai pemasangan bata merah, plesteran, acian sampai pengecatan. Material batu merah bisa disubstitusi dengan batako atau hebel dengan dimensi lebih lebar sehingga lebih cepat pemasangannya, maupun dengan lembaran panel partisi dinding yang sekarang mulai banyak diaplikasikan. Material partisi untuk rumah amat bervariasi misalnya gypsum, GRC board, Yumen/kayu semen, tripleks maupun anyaman bambu. Semua kembali pada kreativitas kita untuk memadukannya.
Struktur Pengaku Rumah
Umumnya struktur pengaku rumah menggunakan struktur beton bertulang. Nah, ini mengingatkan saya pada mata kuliah pas dulu ketika saya masih kuliah di teknik sipil Unibraw Malang...Struktur beton bertulang adalah material yang banyak dipilih sebagai material struktur pengaku rumah karena handal dalam hal kekuatan, kemudahan pembuatan dan durabilitas terhadap waktu/tahan lama sampai ratusan tahun. Kebanyakan orang membuat struktur beton bertulang dengan cara klasik alias metode cor di tempat atau in situ memerlukan komponen bekisting untuk mencetaknya. Bekisting memerlukan material papan dan balok dan kemudian dibongkar karena tugasnya sudah selesai. Ini berarti limbah dan berarti pula pemborosan.
Untuk meminimalisir pemakaian bekisting bisa dicoba batako holcim yang menyediakan batako khusus untuk membuat sloof, kolom praktis dan ring balk secara in situ/cor di tempat tanpa memerlukan bekisting lagi. kelak jika produk sloof, kolom praktis dan ringbalk prefab sudah umum di pasaran maka bisa jadi metode cor in situ sudah tak dipakai lagi....
Selain itu juga perlu juga dipertimbangkan material alternatif seperti bambu, kayu, profil baja, profil galvalum (Kencana Rubin) untuk material struktur pengaku rumah tergantung pada berapa mudah untuk diperoleh di sekitar lokasi rumah dan berapa rupiah penghematan yang diberikan dalam mewujudkan impian rumah murah sehat. Sekarang penggunaan galvalum sudah mafhum digunakan semua orang karena kekuatannya, anti karatnya dan banyak lagi. Untuk menghemat biaya dan waktu sekarang mulai banyak yang menggunakan material struktur pengaku menggunakan Profil Galvalum (Kencana Rubin)
Struktur Atap dan Penutup Atap Rumah
Rumah murah tetap memerlukan atap, masak harus beratap langit? Untuk struktur atap bisa dipilih yang paling hemat tapi kuat dan awet. Atap genting adalah yang paling umum, tapi menurut saya paling boros karena membutuhkan banyak material berupa usuk dan reng. Penerapan atap baja ringan atau atap galvalum sedikit banyak memberikan penghematan ketimbang material kayu, namun lebih hemat lagi jika memakai penutup atap lembaran galvalum, lembaran seng gelombang atau asbes gelombang. Usuk dan reng bisa dihilangkan, yang berarti penghematan besar dalam material dan upah. Jika atap lembaran dirasa kurang memenuhi estetika/terkesan murahan maka bisa memakai lembaran atap semacam genting multiroof dimana tampaknya tetap seperti genting sekalipun sebenarnya berupa lembaran supaya bisa menghemat material struktur atap.
Hanya saja atap lembaran bikin rumah lebih panas karena kalor yang tertahan di dalam ruang struktur atap tidak bisa keluar, lain halnya dengan atap genting yang memiliki celah-celah sehingga bisa 'bernapas'. Solusi disini adalah membuat ventilasi horisontal berupa jalusi/roster di bagian gewel/tepi struktur atap maunpun ventilasi vertikal berupa kubah ventilator yang banyak dijual di pasaran.
Plafon Rumah
Untuk plafon rumah, pada jaman dulu orang memakai struktur plafon berupa lembaran papan kayu atau lembaran bambu/gedek sesuai dengan kemampuan anggarannya. Kemudian ketika lembaran asbes dan tripleks diperkenalkan di pasaran, orang beralih pada plafon asbes dan plafon tripleks. Namun karena lembaran asbes lebih tahan air daripada tripleks, maka asbes lebih populer sebagai plafon rumah. Sebenarnya material asbes sudah tidak dipakai karena dilarang akibat berbahaya bagi kesehatan, tapi orang masih umum menyebutnya asbes untuk lembaran plafon dan asbes gelombang sekalipun materialnya sudah tidak lagi mengandung asbes/free asbestos 100%.
Sekarang setelah harga kayu melambung, orang mulai beralih pada plafon gypsum dan rangka galvalum hollow sebagai material plafon rumah. Plafon gypsum rangka hollow memang memiliki hasil finishing lebih bagus, mudah di bentuk dalam berbagai model plafon dan cepat pengerjaannya dibanding plafon asbes. Namun yang perlu dicermati adalah struktur rangka plafonnya harus tetap memenuhi kaidah kekuatan, terutama jika sewaktu-waktu akan dibebani oleh manusia. Saya pernah melihat orang memasang rangka plafon dan miris sekali karena hanya diikat pakai kawat sekedarnya, entah bagaimana kelak jika sewaktu-waktu ada tukang listrik benerin kabel di atas plafon saya kuatir bisa ambrol karena kawat pengikat rangka hollow yang dipakai berukuran kecil sekali.
Kusen dan Penutup Rumah
Kusen dan penutup berupa daun pintu dan daun jendela adalah mutlak sebagai akses manusia, cahaya matahari dan udara kedalam rumah. Selain itu kusen dan penutup rumah mempengaruhi faktor estetika/keindahan rumah. Untuk kusen dan penutup yang umum dari material kayu, namun jika harganya mahal bisa diganti dengan kusen alumunium, PVC ataupun kusen beton. Daun pintu tidak harus memakai panil kayu namun bisa memakai double tripleks, teakwood, PVC atau alumunium.
Penutup Lantai
Struktur lantai harus memenuhi syarat kuat, stabil, awet dan mudah dibersihkan. Lantai tanah seperti rumah di desa-desa jelas tidak memenuhi syarat tersebut, maka sebaiknya memakai lantai plesteran semen. Jika ada dana tambahan maka bisa dipilih material keramik ukuran 40x40 tapi yang KW saja karena lebih murah dibanding yang bukan sortiran pabrik keramik. Toh kalau sudah dipasang tidak terlalu jelas beda antara lantai keramik KW dan keramik nomor satu. Bagaimana kalau memakai lantai granit, atau lantai semi granit atau lantai parket kayu?? Wah kalau itu menurut pengalaman saya, bisa untuk membangun rumah sehat tapi bukan rumah murah...
Komentar
Posting Komentar